Droits de mutation et loi sur les relations patrimoniales — Le guide complet

Les droits de mutation — une coûteuse surprise pour les couples

Lorsqu’un couple achète un bien immobilier en Israël, il paie des droits de mutation (« mas rechisha »). Le taux dépend d’une question essentielle : s’agit-il d’un « bien unique » ou d’un « bien supplémentaire » ? L’écart d’impôt peut atteindre des centaines de milliers de shekels.

Les tranches de droits de mutation 2025-2028

Bien unique

• Jusqu’à 1 978 745 ₪ — exonéré
• De 1 978 745 à 2 347 040 ₪ — 3,5 %
• De 2 347 040 à 6 055 070 ₪ — 5 %
• De 6 055 070 à 20 183 565 ₪ — 8 %
• Au-delà de 20 183 565 ₪ — 10 %

Bien supplémentaire

• Jusqu’à 6 055 070 ₪ — 8 %
• Au-delà de 6 055 070 ₪ — 10 %

Où intervient le contrat de mariage ?

Supposons que votre conjoint possède un bien et que vous en achetiez un nouveau ensemble. Sans contrat de mariage, l’administration fiscale traite le nouveau bien comme un « bien supplémentaire » — car le foyer en possède déjà un. Résultat : 8 % de droits de mutation dès le premier shekel.

Avec un contrat de mariage définissant une séparation de biens, le bien existant reste à votre conjoint, et le nouveau bien est considéré comme le « bien unique » de l’acquéreur. Résultat : des tranches d’imposition bien plus basses.

Un exemple chiffré

Nouveau bien d’une valeur de 2 500 000 ₪ :

Sans contrat de mariage (bien supplémentaire) :

2 500 000 × 8 % = 200 000 ₪ de droits de mutation

Avec contrat de mariage (bien unique) :

• Jusqu’à 1 978 745 ₪ — 0 % = 0
• De 1 978 745 à 2 347 040 ₪ (368 295) × 3,5 % = 12 890 ₪
• De 2 347 040 à 2 500 000 ₪ (152 960) × 5 % = 7 648 ₪
• Total : 20 538 ₪

Économie : 179 462 ₪

Les conditions de l’avantage fiscal

Tout contrat de mariage n’ouvre pas droit à un avantage fiscal. L’administration exige :

1. Un contrat réel — pas un contrat sur le papier signé dans le seul but fiscal
2. Une séparation de biens réelle — les parties se comportent effectivement selon le contrat
3. Une authentification notariale — le contrat doit être légalement homologué
4. La bonne foi — non une tentative de fraude fiscale

L’administration applique aussi le « critère du foyer » : si le couple vit ensemble, gère ses finances ensemble et élève ses enfants ensemble, elle peut rejeter la séparation de biens.

Un conseil important

Rédigez le contrat avant l’achat du bien, et non après. Un contrat signé après l’achat éveille les soupçons et peut ne pas être accepté à des fins fiscales.

En résumé

Un contrat de mariage n’est pas seulement une protection juridique — c’est un outil de planification financière. Pour les couples dont l’un possède déjà un bien, le contrat peut générer une économie qui représente parfois 300 fois ou plus le coût du contrat lui-même. Cela vaut la peine de faire le calcul.

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